"AI가 중개인 대체하나"… 美 부동산 서비스 기업 주가 폭락, 'AI 공포' 확산

인공지능(AI) 기술이 고도화되면서 전통적인 인력 중심의 비즈니스 모델이 붕괴될 것이라는 우려가 커지고 있다. 최근 이러한 'AI 공포(AI Scare Trade)'가 소프트웨어 업계를 넘어 상업용 부동산 서비스 시장까지 강타하며 관련 기업들의 주가가 기록적인 폭락세를 보였다.

◇ CBRE·JLL 등 주요 기업 주가, 팬데믹 이후 최대 낙폭

지난 11일(현지시간), 세계 최대 상업용 부동산 서비스 기업인 CBRE 그룹의 주가는 장중 한때 15% 가까이 폭락했으며, 존스랑라살(JLL)과 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield) 역시 12~15%대의 하락세를 기록했다.

이번 주가 급락은 코로나19 팬데믹으로 시장이 붕괴했던 2020년 3월 이후 가장 큰 낙폭이다. 시장 분석가들은 이번 매도세가 단순한 일시적 조정이 아니라, AI 기술 발전에 따른 비즈니스 모델의 구조적 위기를 반영한 것으로 보고 있다.

◇ "고비용 인력 구조, AI 앞에선 위기"… 투자자 이탈 가속화

투자자들은 높은 수수료와 인력 의존도가 높은 부동산 중개 및 서비스 모델이 AI 기술의 직접적인 타겟이 될 것으로 우려하고 있다. 키프 브루예트 앤 우즈(KBW)의 애널리스트 제이드 라마니는 "투자자들이 노동 집약적이고 수수료가 높은 비즈니스 모델을 AI 주도 혁신에 취약한 분야로 인식하여 자금을 회수하고 있다"고 분석했다.

특히 최근 AI 스타트업 앤스로픽(Anthropic)이 다수의 자율 AI 에이전트가 협업하여 복잡한 업무를 수행할 수 있는 '클로드 코워크(Claude cowork)' 기능을 공개하면서 이러한 공포심리는 더욱 확산되었다. 시장에서는 AI가 법률 서비스나 금융 리서치뿐만 아니라, 부동산 시장 조사, 임대차 분석, 비교 시장 분석 등 기존 중개인들이 수행하던 데이터 처리 업무를 자동화하여 인간을 대체할 수 있을 것으로 보고 있다.

◇ '효율성으로의 자금 이동'… 서비스 매도, 인프라 매수

이번 주가 폭락은 이른바 '효율성 로테이션(Efficiency Rotation)'의 일환으로 해석된다. 투자자들은 인간의 노동력에 의존하는 서비스 기업 주식을 매도하고, 대신 AI 구동에 필수적인 전력(유틸리티), 구리, 반도체 등 물리적 인프라 자산으로 자금을 옮기고 있다.

업계에서는 AI 에이전트가 주니어 중개인의 업무를 대체할 수 있다는 인식이 퍼지면서, 사람 수에 비례해 수익을 창출하던 기업들의 가치 재평가가 이루어지고 있다고 지적했다.

◇ "과도한 공포" vs "구조적 변화의 시작"

일각에서는 시장의 반응이 과도하다는 지적도 나온다. 제프리스(Jefferies)와 바클레이즈(Barclays)의 애널리스트들은 CBRE와 같은 대형 기업들이 축적한 방대한 데이터와 복잡한 거래를 성사시키는 능력은 AI가 단기간에 대체하기 어렵다며, 현재의 주가 하락은 '무릎 반사적인 과잉 반응'이라고 진단했다. 실제로 이들 기업은 단순 중개를 넘어 자산 관리, 프로젝트 관리 등으로 사업을 다각화하며 리스크를 줄여왔다.

그러나 이러한 방어 논리에도 불구하고, AI가 가져올 장기적인 파괴력에 대한 불확실성은 여전히 시장을 짓누르고 있다. 라마니 애널리스트는 "복잡한 거래에 대한 즉각적인 위험은 과장되었을 수 있지만, AI가 산업에 미칠 장기적인 영향은 여전히 '지켜봐야 할(wait-and-see)' 단계"라고 덧붙였다.

한편, 아이러니하게도 부동산 서비스 기업들의 주가 하락과는 별개로 부동산 시장 내 AI 기술 도입 자체는 폭발적으로 성장할 것으로 전망된다. 관련 보고서에 따르면 글로벌 부동산 AI 시장 규모는 2026년 4,049억 달러에서 2035년에는 1조 3,030억 달러까지 성장할 것으로 예상된다. 이는 기술의 도입은 가속화되겠지만, 그 과실이 기존의 인력 중심 서비스 기업들에게 돌아갈지는 불투명하다는 점을 시사한다.