대출 한도 꽉 채운 6억 원대 2,108건, 대출 필요 없는 156억 원 1건 — 서울 아파트, 세 개의 시장

노원구 평균 6.4억 원, 2,108건.

용산구 평균 24.2억 원, 200건.

같은 서울인데 가격은 4배, 거래는 10분의 1이다. 국토교통부 2026년 1분기 실거래가 19,615건을 전수 분석하면 서울은 세 개의 시장으로 갈라지고, '평균 10.9억 원'은 어디에도 존재하지 않는 숫자가 된다.

1분기 거래의 65%가 몰린 6억~11억 원대 대중 시장은 어디이고, 전체의 6.4%에 불과한 20억 원 이상 초고가 시장은 왜 따로 움직이는지, 그리고 서울 수요가 빠져나간 경기 4개 시의 3,407건은 무엇을 뜻하는지를 데이터로 짚었다.

대출 한도 꽉 채운 6억 원대 실수요 시장

올해 1분기 실제 거래 시장을 이끈 곳은 강남이 아닌, 주택담보대출 한도 내에서 접근 가능한 6억 원대 지역이었다. 평균 매매가 6.4억 원인 노원구는 1분기에만 2,108건이 거래되며 서울 내 압도적 1위를 차지했다.

수요는 서울 밖으로도 향했다. 평균 5.6억 원인 경기 고양시 일산동구의 거래량은 1,525건으로, 서울 내 2위인 성북구(1,101건)를 가볍게 뛰어넘었다. 고양 일산동구, 용인 수지구 등 경기 4개 시의 1분기 거래량 합계는 3,407건으로, 서울 최상급 3구(강남·서초·용산) 전체 거래량의 3.3배에 달할 정도로 외곽 지역의 실수요가 뜨거웠다.

대출 없이 거래되는 156억, 그들만의 시장

반면 이른바 강남 3구로 불리는 강남·서초·용산의 1분기 총거래량은 1,040건에 그쳐 노원구 단일 거래량의 절반에도 미치지 못했다. 가격이 높아 진입 장벽이 높고, 대출 규제의 영향을 크게 받기 때문이다.

하지만 진짜 초고가 시장은 상황이 아예 다르다. 불과 70일 만에 16.1억 원이 뛴 156.5억 원짜리 나인원한남을 사는 매수자에게 기준금리나 주택담보대출비율(LTV) 규제는 아무런 제약이 되지 않는다. 156.5억 원을 주택담보대출로 조달하는 매수자는 없으며, 이는 서울 평균가 10.9억 원과는 경제적 맥락 자체가 완전히 다른 거래다.

'10.9억 평균'이 가리는 세 개의 시장

국토교통부 실거래가 데이터 19,615건을 분석해 보면, 서울 아파트 시장은 평균으로는 설명할 수 없는 세 개의 시장으로 나뉜다.

• 최상위 시장(상위 6.4%): 평균 매매가 20억 원 이상인 강남·서초·용산. 합산 1,040건.

• 중위 시장(중간 28.5%): 12억~19억 원 구간인 송파·성동·마포 등 8개 구. 합산 4,625건.

• 대중 시장(하위 65.0%): 11억 원 이하인 노원 등 14개 구. 합산 10,543건.

전체 아파트 거래의 3분의 2(65%)가 11억 원 이하 대중 시장에서 발생한다. 그런데 뉴스가 주목하는 곳은 최상위 시장이고, 정부 정책이 기준으로 삼는 곳은 서울 평균인 10.9억 원, 즉 중위 시장 근처다.

대출 한도에 맞춰 6억 원대를 찾는 2,108건과, 대출 없이 156.5억 원을 치르는 1건이 같은 서울에 공존한다. 같은 금리, 같은 규제 아래서 서울은 이미 서로 다른 논리로 움직이는 세 개의 시장으로 갈라져 있다.

이 기사는 News Epoch가 국토교통부 아파트 실거래가 데이터 19,615건을 The Proxy 수집 파이프라인으로 확보·분석하여 작성했습니다.

거래량은 계약일 기준 신고 데이터이며, 실거래 신고 지연(계약일+30일)으로 3월 수치는 추후 소폭 증가할 수 있습니다.

경기 4개시는 고양시 일산동구, 용인시 수지구, 수원시 장안구, 성남시 분당구입니다. 데이터 기준: 2026년 4월 2일 수집.