[데이터픽] 역대 상장사 대표들은 어디에서 어디로 이사했는가?

CEO가 이사한 해에 회사 매출이 뛴다는 건, 매력적이지만 인과가 거꾸로 선 이야기다. 거주지 이동이 실적을 끌어낸 것이 아니라, 회사가 성장하고 상장하고 수익이 쌓였기 때문에 CEO가 비로소 이사한 것이다. 거주지 이동은 성장의 원인도 예고도 아닌 성장의 결과로 보는 것이 합리적일 것이다.

그렇다면 진짜 물어야 할 질문은 이것이다. 성장한 CEO는, 그래서 어디로 가는가. 전·현직상장사 CEO 7,172명이 남긴 거주지 이전 데이터를 시간 순으로 이으면, 한국 경영자들의 거주지 이동에는 일관된 방향성이 있다.

CEO의 이사는 기업의 성장과 연결 되어 있었다

CEO의 거주지 이동이 성장의 결과라는 것은 타이밍 데이터가 직접 보여준다.

CEO의 입주 시점을 회사 상장일 기준으로 분석해보면, 가장 큰 덩어리는 '상장 5년 이상 지난 뒤'로 전체의 55.8%'다. 반면 '상장 당해 ±1년'에 이사한 경우는 5.5%에 불과했다.

'성공적인 IPO를 하면 원하는 곳으로 이사할 것'이라는 통념과 다르다. CEO 개인의 자산은 상장이라는 한 번의 이벤트로 만들어지지 않는다. 상장 이후 회사가 수익을 장기간 쌓고, 그 성과가 충분히 누적된 다음에야 거주지 변경으로 드러난다. 이사는 성장의 예고편이 아니라, 기업이 성장한 뒤에 일어나는 이벤트로 볼 수 있다.

그러니 거주지 데이터는 '이 회사가 성장할까'를 예측하는 데 있지 않다. '기업의 성장을 이끌어낸 CEO들이 어디로 모이는가' 그 방향성을 볼 필요가 있다.

모든 길은 반포로 통한다

같은 CEO가 시간 순으로 옮겨간 동(洞)과 동을 짝지어 집계하면, 가장 빈번한 이주 경로 상위권은 거의 예외 없이 한 종착지를 향한다. 반포동이다.

가장 많이 등장한 동→동 이주 경로 상위 10개. 비율은 이 상위 10개 경로 안에서 각 경로가 차지하는 비중이다.

상위 5개 경로 중 3개(서초·방배·잠원발)의 종착지가 반포동이다. 도곡동발 경로(도곡→반포 등)까지 더하면, 강남 어느 동에서 출발하든 CEO들의 '두 번째 집' 또는 '세 번째 집'은 높은 확률로 반포로 수렴한다.

이유는 단순하다. 반포동은 2008년 입주한 반포자이아파트, 2009년 입주한 래미안퍼스티지로 대표되는 한국 신축 프리미엄 아파트의 표준이다. 서초·방배·잠원의 노후 단지에 살던 경영자가 자산을 정비할 때, 가장 자연스러운 '상급지 갈아타기'의 목적지가 된 것이다.

흥미로운 건 반포가 종착지이기만 한 것은 아니라는 점이다. 반포동→서초동, 반포동→잠원동, 반포동→한남동처럼 반포에서 다시 출발하는 경로도 상당하다. 반포는 종착지이기도 하지만 강남 거주 이동의 거대한 환승역 역할을 하기도 한다.

구(區) 단위로 봐도...강남·서초·송파의 '내부 순환'

동보다 한 단계 넓은 구 단위로 이주 경로를 집계하면, 또 다른 패턴이 보인다. 주요 구들끼리 서로 주고받는 내부 순환이다.

가장 빈번한 구→구 이주 경로는 서초구→강남구와 강남구→서초구다. 두 방향이 거의 대칭을 이룬다. 그 뒤를 송파구→강남구, 강남구→송파구, 강남구→용산구, 서초구→용산구가 잇는다.

상위 경로의 출발지와 도착지를 보면 강남·서초·송파·용산이 거의 자기들끼리만 CEO를 주고받는다. 한국 경영자들의 거주지 이동은 '전국 어디로든'이 아니라, 사실상 네 개 구 안에서 일어나는 폐쇄 회로에 가깝다.

물론 바깥으로 향하는 길도 있다. 강남구→연수구(송도 방면), 도곡동→송도동, 도곡동→성수동 같은 경로는 신흥 클러스터로의 이탈 신호다. 수원시→용인시는 삼성 임원 벨트 내부의 이동을 보여준다. 하지만 숫자로 보면 이런 '외부행'은 아직은 소수다.

한 번 들어가면 나오지 않는다

지금까지의 경로를 하나의 질문으로 압축하면 이렇다. 강남·서초·송파·용산 등 으로 들어가는 CEO와, 그곳에서 나오는 CEO 중 어느 쪽이 많은가.

강남·서초·송파·용산 지역으로 들어가는 경영자가 나오는 경영자보다 약 3배(정확히는 2.87배) 많다. 거주지 이동 데이터는 통계적으로 일방통행에 가까워 보인다.

더 결정적인 숫자는 그 다음에 있다. 동 간 이주 데이터 중 71.3%이 '동일 티어 내 이동', 즉 강남·서초·송파·용산에서 강남·서초·송파·용산으로, 강남·서초·송파·용산외 지역에서 강남·서초·송파·용산외 지역으로의 이동이다. 특히 이미 강남·서초·송파·용산 지역에 있는 CEO는 그 안에서 신축 단지를 갈아탈 뿐, 바깥으로 나가지 않는다.

진입은 많고 이탈은 적고 내부 순환이 압도적이라는 것, 이것이 한국 CEO 거주지 지도의 본질이다. 강남은 한 번 진입하면 빠져나오지 않는 지역이 되고 있는 것이다.

오래 살아남은 CEO는 강남에 정착한다

거주 단지를 4개 이상 거쳐간 CEO는 전체의 10%인 이들의 재임 기간 중앙값은 13.4년으로, 62.5%가 10년 넘게 자리를 지킨 장기 재임자다.

이들의 이동 이력에는 일정한 리듬이 있다. 단지를 두 곳 이상 거친 CEO들의 첫 이사 시점은 취임 연도와 거의 겹친다. 중앙값이 취임 당해년도, 85%가 취임 전후 1년 안에 첫 이사를 마쳤다. 그 뒤로는 이동이 줄어들다. 재임 2년 미만 CEO는 연 1.2회꼴로 주소를 바꿨지만, 20년 넘게 재임한 CEO는 연 0.15회에 그쳤다. 신임 때 한 번 크게 옮기고, 시간이 갈수록 한곳에 머무는 곡선이다.

정착지는 강남권으로 수렴했다. 재임 10~20년의 CEO의 마지막 거주지가 강남·서초·송파·용산 등인 비율은 49.7%로 올라갔다. 오래 자리를 지킬수록 강남에 정착하는 경향이 뚜렷해진다.

정착은 사임 이후에도 풀리지 않았다. 대표이사직에서 물러난 CEO들의 58%는 대표이사직에서 내려온 뒤에도 등기 주소를 그대로 유지했다. 신임 CEO 10명 중 6명이 취임 1년 안에 이사하는 것과는 정반대다. 거주지 이동은 대표이사의 퇴직과 맞물리지 않는다. 강남에 한번 들어간 자리는 경영권을 내려놓는 것으로도 풀리지 않는다는 뜻이다.

지도는 한 방향으로만 그려진다

거주지 이동을 매출의 선행 지표로 읽으려는 시도는 인과를 거꾸로 세운다. 회사가 성장했기 때문에 CEO가 이사하는 것이고, 그것도 상장 5년이 훌쩍 지난 뒤다.

대신 '어디로 가는가'를 물으면 지도는 선명해진다. 모든 길은 반포로 통한다. 서초·방배·잠원·도곡 어디서 출발하든. 그리고 이동은 강남·서초·송파·용산 네 구의 폐쇄 회로 안에서 일어난다. 진입과 이탈의 비율은 2.87 대 1. 한 번 들어가면 나오지 않는다. 그 안의 무게중심은 도곡에서 반포로 옮겨갔고, 처음으로 송도라는 지역이 등장했다.

한국 상장사 CEO들의 거주지 이동은 자유로운 선택의 총합처럼 보이지만, 데이터로 보면 한 방향으로 흐르는 강물에 가깝다. 그리고 이 강물의 모습은 한국 부동산 시장의 자금 흐름과 적잖이 닮아 있다. 부동산 강세 지역, 흔히 말하는 대장지역으로의 쏠림, 핵심 지역의 폐쇄적 순환, 한 번 진입하면 빠져나오지 않는 모습이었다.

CEO들의 거주지 지도는 한국 부동산 흐름의 축소판이자, 어쩌면 그 선행 단면일지도 모른다. 도곡에서 반포로 무게중심이 옮겨가고, 그리고 새롭게 부상하는 송도, 용산 등과 같은 지역으로의 관심이 앞으로 한국 부동산 자금이 향할 방향과 비슷하게 흐를지 지켜볼 일이다.